מה פירוש "מחיר השוק" בנדל"ן, ואיך ניתן לאמוד אותו?

אני מפריד בין 2 מושגים – בין "הערכת שווי של נכס מקרקעין" (המבוצעת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך) לבין "תחשיב שווי שוק" אותו יכול לבצע כל אדם.

תחשיב שווי שוק של נכס מקרקעין:

לדוגמא, הנכס הנבדק – דירת 4 חדרים, קומה 2, רחוב אגוזי מס' 7, הרצליה, 110 מ"ר, שנת בנייה 2010.

נכנסים לאתר "רשות המיסים – מידע נדל"ן" (האתר האמין היחידי מכיוון שהוא ממשלתי-ציבורי והוא משקף את כל עסקאות המכר שהושלמו בישראל) ומאתרים את כל דירות המגורים שנמכרו ברח' אגוזי במהלך השנתיים האחרונות.

לאחר מכן, מאתרים את כל דירות המגורים שנמכרו ברחובות הסמוכים לרח' אגוזי. אנחנו צריכים להגיע ללפחות 15 נכסים (על מנת להגיע למדדים מדוייקים עד כמה שניתן – כמובן שככל שנגדיל את הכמות, נדייק יותר) – היה וחסר, נגדיל את החיפוש לרדיוס גדול יותר.

מעמידים הכל בטבלת אקסל על פי סדר הקרבה לנתוני הנכס הנבדק ואז מהמאוחר למוקדם, כאשר המטרה היא להגיע למחיר ממוצע למ"ר בנוי, אותו נכפיל במ"ר של הנכס הנבדק (110 מ"ר בדוגמא), על מנת לקבל את תחשיב שווי השוק.

בנוסף – ישנם מקדמים לתוספת/הפחתה ספציפיים בגין הנכס הנבדק – את זה אני מוכן להסביר באופן אישי לכל מי שמתעניין.